A carta da empresa chega numa terça-feira: a partir do mês que vem, o trabalho é em outra unidade, em outra cidade. O contrato do apartamento ainda tem mais de um ano pela frente, e a primeira coisa que a pessoa faz é abrir a cláusula que fala em multa de três aluguéis.

Numa região com a CSN em Volta Redonda e as fábricas ao longo da Dutra, essa carta chega para muita gente. A Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991) tem um trecho só para esse caso.

Transferido pela empresa para outra cidade

O parágrafo único do art. 4º dispensa a multa quando a devolução do imóvel vem de transferência "pelo seu empregador, privado ou público, para prestar serviços em localidades diversas daquela do início do contrato". A condição é avisar o dono por escrito, com pelo menos 30 dias de antecedência.

Dois casos parecidos ficam de fora. Quem pediu demissão para assumir um emprego em outra cidade não foi transferido pelo empregador, e quem só mudou de unidade dentro da mesma cidade continua na mesma localidade.

Se for o seu caso, guarde o comunicado da empresa e a cópia do aviso que você entregou ao dono, com a data em que ele recebeu.

São esses dois papéis que tiram a multa da conta.

Saindo por outro motivo, com o contrato no prazo

Aí tem multa. Só que dificilmente a cheia.

O art. 4º diz que o inquilino pode devolver o imóvel "pagando a multa pactuada, proporcional ao período de cumprimento do contrato". Na prática, a multa encolhe conforme o contrato anda, e cada mês cumprido tira um pedaço dela, de modo que quem entrega as chaves faltando pouco para o fim paga uma fração pequena do valor escrito na cláusula.

Os três aluguéis que aparecem em muito contrato são escolha das partes. A lei não fixa valor nem percentual, e se o contrato não falar em multa, quem fixa o valor é o juiz (art. 4º).

E se a multa está no contrato, mas é exagerada? O art. 413 do Código Civil manda o juiz reduzir a penalidade "se a obrigação principal tiver sido cumprida em parte, ou se o montante da penalidade for manifestamente excessivo". Quem sai no meio do contrato costuma se encaixar na primeira, porque cumpriu parte do prazo.

Enquanto o prazo corre, a regra também segura o dono. Ele não pode pedir o imóvel de volta antes da data (art. 4º), fora os casos do art. 9º, como falta de pagamento, descumprimento do contrato ou obra urgente determinada pelo poder público. Só que o mesmo art. 9º abre a lista com o caminho mais útil para quem quer sair: a locação pode ser desfeita "por mútuo acordo". Conversando, dono e inquilino podem encerrar o contrato na data e com a multa que combinarem, inclusive nenhuma.

Contrato vencido: o aviso de 30 dias resolve

Muita gente segue morando depois que o prazo acabou, sem assinar nada novo. Nos contratos de 30 meses ou mais, passados 30 dias do fim sem oposição do dono, a locação vira prazo indeterminado, mantidas as demais cláusulas (art. 46, § 1º); nos mais curtos, o art. 47 prorroga a locação automaticamente assim que o prazo termina. Sem prazo a cumprir, não existe multa por tempo restante. Tem inquilino que passa meses achando que ainda deve aquela multa.

Não deve.

O que a lei pede é o aviso. O art. 6º exige comunicação por escrito com no mínimo 30 dias, e quem sai sem avisar pode ser cobrado de "um mês de aluguel e encargos", pelos valores do momento da saída. Encargo, aqui, inclui condomínio e IPTU quando estão a cargo do inquilino.

Serve o aviso escrito que você consiga provar depois, com a data em que o dono recebeu. Carta com cópia assinada de recebimento é o mais seguro, e a mensagem de aplicativo que ficou sem resposta costuma ser o ponto fraco quando a conversa azeda.

Se o motivo da mudança é o reajuste, a conta entre ficar e procurar outro imóvel está no post sobre renovar o contrato ou mudar com o aluguel subindo.

A pintura e a vistoria de saída

O art. 23, III manda o inquilino devolver o imóvel "no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal".

A lei não fala em pintura.

Os guias de mercado tratam como desgaste natural a parede desbotada pelo sol e o envelhecimento comum da pintura. Furo demais, mancha grande ou cor trocada sem combinar entram em outra conta, porque o art. 23, V obriga o inquilino a consertar o estrago causado por ele, pela família ou pelas visitas.

O que decide a discussão é o contrato junto com o laudo de entrada. Se o laudo diz "pintura nova" e a cláusula pede devolução pintada, o dono tem onde se apoiar para cobrar. Se o laudo já registrava parede gasta, cobrar pintura completa na saída fica difícil de sustentar.

Na entrada, o inquilino tem direito de pedir ao dono uma "descrição minuciosa do estado do imóvel", com os defeitos que já existiam (art. 22, V). Por isso a gente insiste tanto numa vistoria de entrada bem feita: quem não fez chega à saída sem a principal prova. Na vistoria final, compare item por item com o laudo antigo, fotografe os cômodos e peça por escrito o orçamento de qualquer cobrança.

E o que você instalou? Salvo o que o contrato disser, e muitos dizem, a lei manda indenizar a benfeitoria necessária, mesmo sem autorização do dono, e a útil, desde que ele tenha autorizado (art. 35). A que é só conforto ou enfeite não é indenizada, mas pode ser levada embora se a retirada não afetar "a estrutura e a substância do imóvel". Se tirar o ar-condicionado, feche o buraco na parede, porque furo aberto vira dano a consertar.

O dia das chaves

O aluguel para de correr na entrega das chaves, de preferência com um termo assinado pelos dois lados. Numa decisão da 35ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, noticiada em março de 2023, o tribunal entendeu que o dono não pode exigir que o contrato continue até os reparos serem feitos. Ali, o contrato terminou no dia em que as chaves foram entregues em juízo, que é o caminho quando o dono se recusa a recebê-las.

Chegue nesse dia com aluguel, condomínio, IPTU (se for seu) e as contas de água, luz e gás pagos até a data, e leve os comprovantes.

Se você deixou caução em dinheiro, a lei limita esse depósito a três meses de aluguel e manda guardá-lo na poupança, com o rendimento voltando para o inquilino. Ela não marca prazo para a devolução, então peça a conta do que for descontado, item por item.

Se alguém da família entrou como fiador, a garantia dele vale até a devolução efetiva do imóvel, salvo cláusula em contrário (art. 39). O termo de entrega das chaves também serve para ele.

Quem muda aproveita para corrigir o que incomodava no imóvel anterior, seja a falta de garagem, seja a distância até o trabalho novo. Para continuar pela região, dá para olhar as casas e apartamentos para alugar em Volta Redonda ou ir direto a um bairro, como os imóveis para alugar no Aterrado, que têm o guia do bairro na mesma página.

Se a mudança for para a casa própria, escolha pensando na rotina da família e no que cabe no bolso todo mês. Imóvel para investir se escolhe com outra régua. As dicas de planejamento para sair do aluguel ajudam a começar.

Do lado de quem é dono

Agora pensa do outro lado da mesa. A gente sempre fala que, na locação tradicional, o imóvel pode ficar um, dois, três meses vazio entre um inquilino e outro. Nesse tempo o condomínio e o IPTU continuam chegando, só que para o dono, e sem aluguel entrando para cobrir.

Quando o inquilino avisa cedo, combinar a saída costuma render mais do que brigar pela multa. Com a data acertada, dá para levar interessados para visitar enquanto ele ainda mora lá, e o imóvel passa menos tempo parado. É para isso que serve o mútuo acordo do art. 9º.

Se o seu inquilino avisou que vai sair, dá para colocar o imóvel no ar antes de as chaves voltarem. A gente é imobiliária em Volta Redonda e cuida disso: é só anunciar o imóvel com a gente.

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