Outubro, aniversário do contrato. A administradora manda o boleto novo com o reajuste do IGP-M, 3,34%, e na mesma semana o dono liga querendo conversar sobre valor, porque viu os apartamentos da rua anunciados bem acima. À noite, o inquilino abre o aplicativo e confirma: lá fora está tudo mais caro.

Os dois têm um pedaço de razão. Pelo Índice FipeZAP de setembro de 2026, o aluguel anunciado subiu 9,13% em 12 meses, enquanto o IGP-M ficou em 3,34% e o IPCA em 4,58% no mesmo período. O ritmo dos anúncios, pelo menos, vem perdendo força: em setembro a alta foi de 0,52%, a quinta desaceleração seguida desde abril.

Anúncio não é contrato

A própria Fipe avisa, numa nota do informe, que o índice "não incorpora em seu cálculo a correção dos aluguéis vigentes, cujos valores são reajustados periodicamente de acordo com o especificado em contrato". Os 9,13% medem o que pede quem está pondo apartamento para alugar agora, e nos de 2 dormitórios a alta foi maior, 10,15%. Quando se olha o que foi assinado, o número cai bastante: o IVAR, da FGV, feito com valores de contratos de aluguel em quatro capitais, ficou em 5,08% em 12 meses até setembro.

No Rio de Janeiro a distância aparece em escala maior, com 14,80% no anúncio (FipeZAP) e 5,77% nos contratos (IVAR). Volta Redonda não entra em nenhum dos dois índices. O Rio serve de termômetro para o estado e só isso.

E o boleto de outubro segue o índice escrito no contrato, que a lei deixa as partes escolherem. Quem tem contrato pelo IGP-M sentiu setembro, quando o índice subiu 1,57% no mês puxado pelos preços ao produtor (alta de 2,08%, segundo a FGV), depois de julho e agosto no negativo. Como o reajuste por índice só pode ser anual (Lei 10.192/2001), o contrato que faz aniversário em outubro costuma usar o acumulado de 12 meses até setembro, os 3,34%. Confira a cláusula do seu, porque há contratos que tomam outro mês como referência. Por que esse índice sobe e desce tanto, a gente explicou no post sobre o que é o IGP-M e como ele mexe no aluguel.

Com o contrato ainda no prazo

Aqui a conversa é curta. Enquanto o prazo corre, o dono não pode pedir o imóvel de volta (art. 4º da Lei do Inquilinato), a não ser nos casos em que a lei permite desfazer a locação, como falta de pagamento ou descumprimento do contrato. O reajuste é o do índice combinado, e valor diferente disso só se o inquilino topar.

Quem mora e quer sair antes paga a multa do contrato, proporcional ao tempo que ainda faltava cumprir. A própria lei abre uma exceção para quem foi transferido pelo empregador para outra cidade e avisou o dono por escrito com 30 dias de antecedência: aí não tem multa.

Venceu e ninguém assinou nada

É nessa fase que a negociação acontece de verdade, e o que vale depende do prazo escrito lá atrás.

No contrato de 30 meses ou mais, a locação termina no fim do prazo e o dono pode pedir o imóvel sem justificar. Se o inquilino continua lá por mais de 30 dias sem oposição, ela segue por prazo indeterminado com as mesmas cláusulas, o índice inclusive, e o dono passa a poder pedir o imóvel quando quiser, dando 30 dias para desocupar. Por isso ele senta à mesa com força nessa hora.

O contrato de 12 ou 24 meses funciona ao contrário. Vencido, ele se prorroga sozinho, e o dono só retoma em situações que a lei lista: uso próprio, do cônjuge, de pais ou filhos que não tenham imóvel residencial, locação que já passou de cinco anos seguidos, entre outras. Quem assinou contrato curto chega à renovação mais protegido.

Nos dois casos, o inquilino de contrato sem prazo pode sair com aviso por escrito de 30 dias.

O dono pode cobrar o preço do anúncio?

Pedir, pode. Valor novo e troca de índice (de IGP-M para IPCA, por exemplo) são lícitos desde que os dois concordem, e o que for combinado deve ir para um aditivo assinado, porque é a data desse acordo que conta para a revisão judicial, lá na frente.

Para quem mora, a conta de mudar vai bem além do aluguel novo. Entra garantia nova (caução ou seguro-fiança), caminhão, a pintura e os reparos que a vistoria de saída costuma pedir no imóvel antigo, e o aluguel do próximo já vem no preço de hoje. Renovar tende a sair mais barato, e isso dá ao inquilino margem para negociar: às vezes compensa aceitar parte do aumento em vez de encarar a mudança. Sair faz sentido quando a casa deixou de servir, e não por causa de um índice.

Do lado do dono, a vontade de subir o valor não vem do nada. Em 2023 o aluguel anunciado subiu 16,16% enquanto o IGP-M caiu 3,18%; em 2025, foram 9,44% contra uma queda de 1,05%. Contrato antigo corrigido só pelo IGP-M pode ter ficado para trás.

Só que anúncio é pedido, não fechamento. A gente costuma dizer que tem apartamento que paga o dono todo mês e apartamento que suga o dono todo mês, e imóvel vazio é do segundo tipo: na locação tradicional ele pode ficar um, dois, três meses parado, com condomínio e IPTU saindo do bolso de quem é dono. E a renda do aluguel já não é folgada: a Fipe calcula a rentabilidade média do aluguel residencial em 6,13% ao ano (setembro) e diz que ela está abaixo da taxa de juros real projetada para os próximos 12 meses. Cada mês sem inquilino tira um pedaço dessa rentabilidade.

Um bom inquilino, que paga em dia e cuida do apartamento, é o que faz o imóvel se pagar. Um valor perto do que se fecha no bairro costuma segurar esse inquilino. Para achar esse número, a gente tem um guia de quanto cobrar de aluguel.

Três anos sem acordo

Se não houve acerto e o contrato completou três anos, contados do início ou do último acordo de valor, dono ou inquilino pode pedir na Justiça a revisão do aluguel para o preço de mercado (art. 19). Serve nos dois sentidos: o inquilino que paga acima do mercado também pode pedir. É processo, o juiz pode mandar fazer perícia para chegar ao valor, e por isso costuma ser o último recurso, quando a conversa não andou.

A ação renovatória, em que o inquilino obriga o dono a renovar o contrato, a lei só dá à locação não residencial que cumpre os requisitos do art. 51. Em moradia, sem acordo, vale a prorrogação da lei com o índice do contrato.

O que sai até novembro

O IGP-M de outubro sai no fim do mês e decide o reajuste de quem faz aniversário em novembro. O FipeZAP de outubro chega no começo de novembro e vai mostrar se a desaceleração dos anúncios continuou.

Dono que quer saber se o aluguel ficou para trás, ou quer alguém cuidando da renovação e do contrato, pode chamar a equipe da FR Prime, imobiliária em Volta Redonda, pela página de anunciar o imóvel com a gente. E quem decidiu mudar já pode olhar os imóveis para alugar em Volta Redonda, de preferência com o nosso passo a passo de como pesquisar um imóvel para alugar aberto do lado.

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Fontes