Quem vai pagar IBS e CBS sobre aluguel em 2027 se decide pelo que você receber até 31 de dezembro deste ano. A lei olha para o ano anterior.

Em janeiro correu a informação de que todo proprietário que aluga por temporada ia pagar imposto novo a partir de 2026. Na noite do dia 28, a Receita Federal desmentiu: a afirmação era falsa e generalizava regras da reforma tributária "que não se aplicam à maioria das pessoas físicas". A regra existe, e quem ela alcança está na Lei Complementar 214/2025, que criou o IBS e a CBS, e nos dois regulamentos de abril.

Mais de três imóveis e mais de R$ 240 mil, no mesmo ano

Pelo artigo 251 da lei, a pessoa física vira contribuinte do IBS e da CBS na locação quando, no ano anterior, a receita com aluguéis passa de R$ 240 mil e as locações envolvem mais de três imóveis distintos.

Repare no "e". A conta é do ano inteiro, somando o aluguel de todos os imóveis. Quem tem dois ou três imóveis alugados está fora, por mais que eles rendam. Quem tem cinco, mas recebeu até R$ 240 mil no ano somando os cinco, também está fora. Só passa a pagar quem, no mesmo ano, alugou quatro imóveis ou mais e recebeu mais de R$ 240 mil somando todos eles.

Este ano é de teste. A lei fixou a CBS em 0,9% e o IBS em 0,1%, e o Ato Conjunto nº 1 da Receita e do Comitê Gestor do IBS diz que a apuração de 2026 será feita "em caráter meramente informativo, sem efeitos tributários", desde que cumpridas as obrigações acessórias (as notas e declarações exigidas). Para a pessoa física que aluga, o que importa deste ano é a soma dos aluguéis e dos imóveis. Em 2027 a CBS passa a ser cobrada de verdade, enquanto o IBS segue até 2028 numa alíquota de teste, 0,05% estadual e 0,05% municipal. A transição dos dois vai até 2033.

Tem um atalho para quem passa muito do limite: se o aluguel recebido no próprio ano passar dos R$ 240 mil em mais de 20%, a lei considera a pessoa contribuinte naquele mesmo ano. Esse trecho não fala em número de imóveis, mas os dois regulamentos mantêm a exigência de mais de três. A partir de quando e sobre quais aluguéis é pergunta para o contador.

O limite de R$ 240 mil é corrigido todo mês pelo IPCA, e o valor atualizado sai em ato conjunto da Receita e do Comitê Gestor. Até outubro de 2026 esse ato não tinha saído. Os números que circulam são contas de terceiros.

O que conta como imóvel distinto

A definição está no art. 383 dos dois regulamentos, o Decreto 12.955 (CBS) e a Resolução CGIBS nº 6 (IBS): cada unidade autônoma, "edificada ou não", de uso privativo, "com localização cartográfica própria", "ainda que não registrada em cartório de registro de imóveis". Terreno vazio alugado conta, e a falta de matrícula, sozinha, não tira o imóvel da soma.

E a kitnet no fundo do terreno, com entrada própria e alugada à parte? Se for mesmo uma unidade separada, de uso só de quem mora nela, pode ser imóvel distinto. A dúvida é a tal localização cartográfica: no mesmo lote da casa da frente e sem cadastro separado, a kitnet pode não ter a sua. O regulamento não traz esse exemplo. Já a falta de registro pesa em outra hora, na venda e no financiamento, e aí vale regularizar o imóvel.

Com a garagem pode acontecer o contrário: apartamento e vaga com matrículas separadas, usados juntos, podem virar uma unidade só quando estão no mesmo cadastro. O número de contratos não muda nada: um studio com dezenas de reservas no ano é um imóvel só.

Herança complica a contagem. Quando um imóvel tem vários donos, como a casa que fica para os irmãos depois do inventário, a parte de cada um (a "fração ideal") conta como um imóvel distinto se a casa estiver alugada. Na receita, cada um soma só a parte do aluguel que corresponde à sua fração.

Pense em três irmãos que herdaram três casas da mãe, todas alugadas, e que cada um ainda tenha um apartamento próprio alugado. Cada irmão soma quatro imóveis: a parte dele em cada casa e o apartamento. Passou de três sem nunca ter comprado o quarto imóvel. Aí falta olhar o limite da receita.

Na soma da receita, se o aluguel é para uma empresa que você controla, conta o valor de mercado, e não o combinado.

Aluguel comum e temporada pagam de jeitos diferentes

Quem não se enquadra continua, segundo a Receita, sujeito apenas ao Imposto de Renda. Quem se enquadra paga IBS e CBS além do IR.

No aluguel comum, residencial ou comercial, a alíquota fica 70% menor. No residencial a lei ainda deixa tirar R$ 600 por mês, por imóvel, do valor do aluguel antes de calcular o imposto: é o redutor social, também corrigido pelo IPCA e proporcional quando a locação não é mensal ou o imóvel tem uso misto.

Locação residencial de até 90 dias seguidos, feita por quem já é contribuinte, segue as regras da hotelaria. Noventa dias certinhos ainda é temporada. Ali a redução da alíquota é de 40%, e o valor tributado é o da hospedagem com os serviços cobrados junto, como estacionamento, lavanderia e limpeza adicional, nos exemplos do regulamento.

A equiparação à hotelaria só vale para quem é contribuinte pelas duas condições, e era isso que a história de janeiro deixava de fora. Quem tem um apartamento na praia e aluga no Airbnb nas férias não virou hotel.

Para quem tem vários imóveis, a temporada também soma, no número de imóveis e na receita, como a LC 227/2026 deixou escrito. Dois apartamentos no aluguel comum e dois studios no Airbnb são quatro imóveis, e o que os quatro renderam no ano vai para o mesmo total.

A gente continua achando a temporada o modelo mais seguro para quem compra para alugar, porque o hóspede paga antes, pela plataforma. Com a reforma, quem vai montando uma carteira de studios para investir em imóveis ganhou uma conta a mais para fazer antes de comprar o próximo.

Contrato antigo: a opção de pagar 3,65% sobre o que recebe

Quem vai virar contribuinte e tem contrato de prazo determinado pode, pelo art. 487, recolher IBS e CBS num montante "equivalente a 3,65%" da receita bruta recebida. Vale para contrato residencial assinado até 16 de janeiro de 2025, a data da lei, e dura até o fim do prazo original ou até 31 de dezembro de 2028, o que vier primeiro. A data se prova por firma reconhecida, por assinatura eletrônica ou pelo comprovante de que o aluguel foi pago até o fim do mês seguinte ao primeiro mês do contrato.

Contrato comercial tem exigência a mais (registro em cartório até 31 de dezembro de 2025 ou envio à Receita e ao Comitê Gestor, pelo regulamento) e só vale pelo prazo original. Quem opta perde o redutor de R$ 600. E o que pagar é definitivo, sem restituição nem compensação. Antes de escolher, faça a comparação com o contador.

O que muda no papel

A pessoa física enquadrada vai precisar de CNPJ, com efeito só para o IBS e a CBS, e os dois regulamentos empurraram essa exigência para 1º de janeiro de 2027. Quem vira contribuinte, inclusive na temporada, também passa a emitir nota fiscal eletrônica do aluguel e das diárias.

O que separar ainda em 2026

Junte os contratos, com o que prova a data de cada um. Guarde os comprovantes do aluguel recebido mês a mês e, na temporada, os relatórios de ganhos da plataforma. Para a contagem, a matrícula ou o carnê de IPTU de cada imóvel e, nas casas herdadas, o formal de partilha ou a escritura do inventário, onde aparece a fração de cada um.

Com isso na mão, o contador responde se você passou dos dois limites e se compensa passar os imóveis para uma empresa.

Se o próximo passo é mais um studio para temporada, aqui ou em São Paulo, fala com a gente antes de fechar. A gente mostra como ele entra no seu investimento.

Fontes