Se o seu prédio tem portaria 24 horas, alguém fica na guarita 168 horas por semana, com domingo e feriado. É com esse número que a AABIC, a associação das administradoras de São Paulo, mostra o tamanho do problema. Hoje cada funcionário pode trabalhar até 44 horas por semana. Vai cair para 40. As 168 horas da guarita continuam as mesmas.

Em 14 de outubro, o Senado aprovou por 75 votos a 1 a PEC 221/2019, que acaba com a escala 6×1. As associações de administradoras já esperam condomínio mais caro em muitos prédios. E quem mora de aluguel não vai gostar da outra resposta: salário de funcionário do prédio é despesa ordinária, e a Lei do Inquilinato põe essa despesa na conta do inquilino. O dono também sente, só que por outros caminhos.

O que o Senado aprovou e a partir de quando

É o mesmo texto que a Câmara aprovou em maio; só falta a promulgação. No fim da transição, são 40 horas semanais e duas folgas, uma delas "preferencialmente aos domingos", e sem corte de salário: a emenda proíbe redução "nominal, proporcional ou de qualquer outra espécie", inclusive dos pisos.

Nada muda no dia da votação. Os prazos contam da publicação da emenda no Diário Oficial. Dois meses depois, o teto cai para 42 horas, a segunda folga passa a valer e perdem efeito as cláusulas de convenção e acordo coletivo sobre carga horária e folga que contrariem a emenda. As 40 horas vêm um ano depois disso, 14 meses após a publicação.

Quando este texto foi escrito, a promulgação ainda não tinha data oficial. Davi Alcolumbre, presidente do Senado, tinha dito a aliados que queria fazê-la na terça-feira seguinte à votação. Nesse caso, pelas contas do jornal O Globo, as 42 horas chegariam na segunda quinzena de dezembro e as 40, em dezembro de 2027.

Porteiro com carteira assinada entra na mudança, já que a emenda só tira das regras de horário quem tem diploma superior e ganha a partir de duas vezes e meia o teto do INSS. E folga "preferencialmente" no domingo não fecha portaria. Dá para escalonar.

Porteiro a mais vai para o boleto de quem?

A Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991) separa as despesas pelo tipo, e o nome que vem no boleto, "rateio" ou "taxa extra", não muda quem paga. O primeiro item da lista de despesas ordinárias, por conta do inquilino, é "salários, encargos trabalhistas, contribuições previdenciárias e sociais dos empregados do condomínio" (artigo 23). Folguista contratado por causa da escala nova entra aí.

As extraordinárias, do dono, estão no artigo 22. No que tem a ver com a 6×1, fica assim:

Despesa Quem paga
Salário e encargos dos funcionários, inclusive os contratados a mais Inquilino
Rateio do saldo devedor do condomínio Inquilino, salvo se a dívida for de antes do contrato
Repor o fundo de reserva gasto em despesa do dia a dia Inquilino, salvo se o gasto for de antes do contrato
Criar o fundo de reserva Dono
Instalar equipamento de segurança e de interfone Dono
Indenizar funcionário dispensado antes da locação Dono

A gente entende que montar portaria remota é instalação de equipamento, então essa conta fica com o dono.

O que a tabela não resolve é o funcionário dispensado durante a locação, porque a lei só põe com o dono as dispensas anteriores a ela. Há advogado que defende que o inquilino pague a parte proporcional ao tempo em que morou lá, e há quem trate condenação em ação trabalhista como despesa extraordinária, do dono.

O inquilino também tem uma proteção: só é obrigado a pagar as despesas ordinárias se a previsão orçamentária e o rateio mensal estiverem comprovados, e pode pedir os comprovantes quando quiser.

E o dono? Enquanto o imóvel está alugado, a folha do prédio não sai do bolso dele. Mas, entre um inquilino e outro, o condomínio inteiro é dele. Se o aluguel foi fechado com condomínio incluso, em regra o aumento fica com o proprietário até um novo acordo com o inquilino. E quem procura apartamento olha o aluguel já somado ao condomínio, o que pesa na hora de definir quanto cobrar de aluguel.

Quanto pode subir, e quem está fazendo a conta

A folha de pagamento é o maior gasto do condomínio com equipe própria: em média, de 55% a 60% do orçamento do mês, segundo a AABIC. Numa nota de 7 de outubro, ela e a ABADI, associação de administradoras com sede no Rio, estimam que muitos prédios vão precisar de um ou dois funcionários a mais, com média de 1,5 por condomínio. Como condomínio não tem margem de lucro, o que sobe na folha tende a ir para a cota.

E o aumento de "até 15%" que saiu nas manchetes? É o máximo de uma estimativa da AABIC para prédio com equipe própria e enxuta. Ninguém calculou esse número para o seu prédio. Um texto do Secovi Rio lembra que "eventuais adaptações não significam necessariamente aumento de estrutura": às vezes a saída é reorganizar a equipe ou rever serviços.

Portaria terceirizada não escapa: a AABIC espera que as empresas repassem o reajuste aos contratos.

A 12×36 e as convenções de São Paulo e de Volta Redonda

Na 12×36, comum em portaria, o porteiro alterna semanas de 36 e de 48 horas. A escala está na CLT, mas ninguém sabe ainda como ela convive com o limite novo. Carlos Azevedo, coordenador trabalhista do Secovi-SP, diz que, quando cair para 40 horas, ela fica num "limbo jurídico", e o governo vai ter de fazer uma lei para as escalas especiais (a emenda permite essa lei, dentro dos limites novos). Já a Universidade Condominial avisa que não dá para afirmar que a 12×36 vai desaparecer. Sem essa lei, a resposta fica com a negociação coletiva e, onde houver briga, com a Justiça do Trabalho.

Em São Paulo, a convenção 2026/2027 dos empregados de prédios vale desde 1º de outubro, com reajuste de 6% nos salários. Não tem nada a ver com a 6×1, mas chegou à folha antes dela. A mesma convenção encarece trocar porteiro por portaria virtual: indenização adicional de até 10 pisos salariais por empregado dispensado.

Volta Redonda segue outra convenção, a "Condomínios Interior", que o Secovi Rio assina com a federação nacional dos trabalhadores em edifícios e que vale também para Barra Mansa, Resende e outras cidades fluminenses. Ela já prevê a 12×36, então a dúvida sobre essa escala pesa direto por aqui. A última publicada, a 2025/2026, venceu em 30 de junho; a nova ainda não estava no site do Secovi Rio em meados de outubro.

Na assembleia ou direto no boleto

O orçamento do condomínio é aprovado na assembleia anual, como manda o Código Civil. Mas não é preciso esperar por ela: o síndico, ou um quarto dos condôminos, pode convocar uma assembleia extraordinária. Em junho, Sérgio Meira, diretor de condomínios do Secovi-SP, já previa para este ano "uma Assembleia Geral Extraordinária (AGE) a mais em cada prédio para rediscutir a previsão orçamentária".

Assembleia extraordinária não quer dizer despesa extraordinária: aumento de folha aprovado numa AGE continua sendo despesa ordinária, paga pelo inquilino.

Em alguns prédios nem há votação: onde o condomínio rateia a despesa real do mês anterior, a folha maior pode chegar direto ao boleto.

Antes da assembleia do seu prédio, peça ao síndico ou à administradora a conta da escala nova: quantos funcionários a mais e quanto isso pesa na cota de cada unidade.

Comprando para alugar ou para temporada

A gente costuma dizer que tem apartamento que te paga todo mês e apartamento que te suga todo mês. Condomínio caro é um dos jeitos de o primeiro virar o segundo. Antes de comprar o segundo imóvel para alugar, peça a previsão orçamentária e a ata da última assembleia, e pergunte se a portaria é de equipe própria, terceirizada ou remota. Equipe própria e enxuta é justamente onde a AABIC vê o impacto maior.

Na temporada não existe inquilino para assumir o condomínio. Em Airbnb e Booking, ele é do dono e volta, quando volta, embutido na diária, e o preço da diária quem dita é a concorrência. A gente gosta de dizer que, bem comprado, quem paga o imóvel é o hóspede. Se o condomínio sobe e a diária não acompanha, uma fatia maior do que o hóspede paga vai embora no condomínio. Por isso ele pesa nos cuidados antes de alugar por temporada e na escolha de um imóvel para Airbnb.

Ata de assembleia é chata de ler, mas costuma ser nela que o aumento aparece primeiro. Quem preferir não fazer essa conta sozinho tem a assessoria de investimento da FR Prime, que avalia taxas, impostos e demanda da região junto com o preço, em Volta Redonda e em São Paulo.

Fontes