Comprou na planta? Quando a correção mensal pelo INCC é ilegal

Entrada, segunda parcela, a parte que seria paga com financiamento bancário em 2023 e, lá no fim, uma quarta parcela de R$ 1.000, quase dois anos depois. Foi assim que um comprador paulistano contou à Folha de S.Paulo como era o cronograma do apartamento na planta, de R$ 1,28 milhão. Mil reais, num imóvel desse preço. Foi essa parcelinha, perdida na cláusula das datas, que deu a ele a vitória na Justiça em maio de 2026. Ela estava ali para o contrato chegar aos 36 meses, e a lei tem um artigo escrito justamente contra isso.

36 meses: o número que libera a correção mensal

Saldo de planta corrigido pelo INCC, o índice da FGV que mede o custo da construção, aparece em quase todo contrato. Nada de errado nisso. A briga é a frequência. Uma vez por ano ou todo mês?

Por aqui, reajuste mensal é exceção. A Lei 10.192/2001 anula cláusula de correção com intervalo menor que um ano, e quem abriu a porta para o imóvel foi o artigo 46 da Lei 10.931/2004: contrato de venda "com prazo mínimo de trinta e seis meses" pode ter reajuste mensal. Repare no "mínimo". A própria Folha escreve "acima de 36 meses", mas pela lei 36 meses já bastam.

O artigo 47 já previu a saída mais óbvia. Ali está que "são nulos de pleno direito quaisquer expedientes que, de forma direta ou indireta, resultem em efeitos equivalentes à redução do prazo mínimo". Não adianta o contrato ter 36 meses no papel se quase tudo é pago muito antes.

A parcela de R$ 1.000 no fim do fluxo

No caso de maio, o grosso do dinheiro saía em 17 meses. Depois, um vazio de quase dois anos até os R$ 1.000. O juiz Rafael Campedelli Andrade, da 5ª Vara Cível de Santo Amaro, não viu função econômica nenhuma naquela parcela, só um jeito de esticar o prazo. Derrubou a correção mensal e mandou a incorporadora devolver em dobro a diferença entre a mensal e a anual. Quanto deu? A reportagem não diz. E é decisão de primeira instância.

Tem um detalhe que o advogado do comprador contou à Folha: esses R$ 1.000 já estavam somados ao saldo que a construtora mandou para o banco na hora do financiamento. Na prática, ninguém ia cobrar aquela parcela sozinha lá na frente.

No Tribunal de Justiça de São Paulo, o desenho não é novidade. Segundo a mesma reportagem, em dois julgamentos de setembro de 2025 a 34ª Câmara de Direito Privado pegou contratos abaixo de 36 meses com R$ 1.000 pendurados depois de uma parcela enorme: R$ 400 mil num, quase R$ 320 mil no outro. Num acórdão dessa câmara, o texto não tem meio-termo. Diz que a última parcela de "valor irrisório com o intuito de ultrapassar o prazo mínimo de 36 meses configura prática abusiva e de má-fé". Devolução em dobro de novo.

Teve um caso ainda mais claro na 36ª Câmara, em abril de 2025. A incorporadora argumentou que o contrato tinha 38 meses e, portanto, estava dentro da lei. Só que os R$ 1.600 do fim vinham seis meses depois de uma parcela de R$ 125.800. Para os desembargadores, essa parcela servia só para prolongar o prazo, e a nulidade da correção mensal ficou mantida, por unanimidade. Eles olharam quando o dinheiro de fato era pago.

Isso não quer dizer que todo prazo longo seja golpe. A gente sempre fala que na planta dá para negociar o fluxo de pagamento durante a obra, e muita família estica o prazo de propósito, para a parcela caber no orçamento enquanto o prédio sobe. A Folha faz a mesma ressalva. O que pesa é se o prazo nasceu de uma negociação ou foi inventado só para liberar a correção mensal.

A Justiça também não fala com uma voz só. Em outro processo, com outro relator, a própria 34ª Câmara manteve válida uma cláusula de INCC mensal até o habite-se, com o argumento de que correção monetária é só reposição da inflação. Quem divulgou essa decisão foi um escritório de advocacia, num texto escrito do ponto de vista das incorporadoras, e o próprio texto admite que ainda há "dissenso jurisprudencial". O dobro também não sai sempre: o TJSP já citou precedente em que a correção mensal caiu e a devolução foi simples, porque não houve prova de má-fé.

Se a cláusula mensal cai, o saldo continua corrigido, só que uma vez por ano, como manda a Lei 10.192. E assinar o termo de recebimento das chaves não encerra a discussão automaticamente. Em setembro de 2025, num caso desses, a 3ª Câmara do TJSP decidiu que a quitação dada naquele termo valia só para a entrega das chaves.

INCC a 6,61% e a mão de obra puxando

Em setembro de 2026, o INCC-M subiu 0,25% no mês e acumulou 6,61% em 12 meses, segundo a FGV. O IPCA dos 12 meses até setembro ficou em 4,58% (IBGE, pela Agência Brasil). A coleta do INCC-M fecha no dia 20, então as janelas não batem dia a dia, mas o custo da obra andou na frente da inflação.

Quem puxa é a mão de obra: 7,63% em 12 meses, contra 6,11% de materiais e equipamentos. Justo o item que o fim da escala 6×1, aprovado pelo Senado em 14 de outubro, tende a pressionar. A CBIC projeta a necessidade de cerca de 288 mil trabalhadores a mais na construção a partir de 2027. Um estudo encomendado pela Abrainc estima alta de 5,5% no preço dos imóveis novos com a semana de 40 horas. São projeções de entidades do setor, não fato consumado. Se esse custo subir, quem já assinou sente pelo INCC, direto no saldo.

No fim da obra, é esse saldo corrigido que a família vai levar ao banco para financiar. Quem compra para investir precisa fazer a conta com ele também. A gente repete que o lucro está na compra, e na planta a compra só termina no habite-se.

A primeira página e a cláusula das datas

Desde 2018, o artigo 35-A da Lei 4.591/1964 obriga o contrato de imóvel em incorporação a abrir com um quadro-resumo. Ali precisam estar os índices de correção e o período de cada um, os juros e o sistema de amortização, o prazo para quitar depois do habite-se e a data-limite do habite-se. Faltou algum? A construtora tem 30 dias para corrigir, e se não corrigir o comprador ganha justa causa para rescindir.

Confira também qual INCC está escrito. Os dois contratos-modelo de incorporadoras que a gente leu usam o INCC-DI, não o INCC-M dos números acima. São versões diferentes do mesmo índice da FGV, com períodos de coleta diferentes. Nos dois, o INCC corre até o auto de conclusão da obra, o habite-se, e não até o dia em que você recebe as chaves. Depois disso, o saldo que resta passa a outro índice (IGP-M num, IPCA no outro), com juros de 12% ao ano pela Tabela Price. E os dois aplicam o índice do segundo mês antes do vencimento, por isso o boleto quase nunca bate com o INCC que saiu no jornal. Se o saldo for para o banco, entram as regras do financiamento imobiliário.

Aí vem a cláusula das datas e valores das parcelas, onde a parcela de R$ 1.000 do caso de maio estava. Ache onde termina o fluxo que pesa de verdade e veja se sobra algum valor pequeno, isolado, meses ou anos depois. É o mesmo cuidado que vale para qualquer contrato de compra e venda.

Obra atrasada é outra conversa. Se a entrega atrasar além do prazo, já contada a tolerância do contrato, o STJ decidiu no Tema 996 que, durante o atraso, o INCC sai e entra o IPCA, a não ser que o índice do contrato saia mais barato para o comprador. A tese foi firmada para contratos do Minha Casa Minha Vida, e a aplicação a outros contratos depende do caso.

Para quem ainda está escolhendo, às vezes a conta mostra que o imóvel pronto faz mais sentido. Se a ideia for entrar na Justiça, o caminho é um advogado de confiança, com o contrato e o histórico de pagamentos na mão. Se quiser que a gente leia o fluxo do seu contrato com você antes disso, fala com a gente.

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