Num dos imóveis ocupados que a gente acompanhou, a saída do morador custou um caminhão de mudança, pago pelo cliente, sem juiz no meio. Em outro, em vez de entrar com ação, o cliente pagou a caução do aluguel novo de quem estava lá.

No site, a Caixa diz que o procedimento de desocupação "é mais simples e rápido do que parece!", com ponto de exclamação e tudo. Na maioria dos casos que a gente vê, é mesmo: o morador sai na conversa. Mas tem caso em que a conversa não anda. E tem imóvel que já chega com condomínio e IPTU atrasados.

Antes da proposta, ninguém entra lá

Não tem visita: segundo a Caixa, "não há previsão" de liberar chave, e as fotos do anúncio "foram baseadas em laudos de avaliação feitos na época da concessão do crédito". Mesmo assim, as regras mandam o comprador "averiguar o estado de ocupação" antes da proposta. E o edital nem sempre ajuda: no do leilão de setembro de 2026 (nº 0041/0226), não há uma linha dizendo quais imóveis estão ocupados.

A própria Caixa sugere o caminho: com a ajuda do corretor, conversar com síndico, administradora, porteiro e vizinhos, e já perguntar quanto a unidade deve de condomínio. O laudo da avaliação, base do desconto, é sigiloso: vale mais comparar com o preço de imóveis parecidos no bairro do que confiar na porcentagem.

Quem tira o morador é quem comprou

Está nas regras da Caixa: os imóveis são vendidos "no estado de ocupação e conservação em que se encontram", e a desocupação fica "a cargo e ônus do comprador". No leilão é igual.

O primeiro passo costuma ser a notificação extrajudicial, uma carta formal com prazo para a saída. Na Venda Online, na Compra Direta e na Licitação Aberta, encaminhar essa notificação é um dos serviços da imobiliária credenciada, que a Caixa remunera.

Depois vem a negociação. Pagar a mudança de quem ocupa um imóvel que já é seu parece estranho, até pôr do lado a alternativa: advogado, custas e, enquanto o processo anda, condomínio e IPTU de um apartamento em que você ainda não entra.

Trocar a fechadura com gente lá dentro ou cortar a água para apressar a saída pode virar processo contra quem comprou (art. 345 do Código Penal, exercício arbitrário das próprias razões).

Quando o acordo não sai

A Lei 9.514 garante a quem compra o imóvel retomado uma liminar de reintegração de posse "para desocupação no prazo de 60 (sessenta) dias" (art. 30). Só que esses 60 dias não começam no dia da compra. Na prática, o pedido exige o imóvel registrado no seu nome. E o prazo só corre depois que o juiz concede a liminar e o ocupante é intimado.

Antes disso, tem papelada. Na Venda Online, são até 30 dias para assinar a escritura ou o financiamento depois do resultado, e mais até 60 dias para o comprador registrar no cartório e entregar a matrícula à Caixa.

Nos casos que a gente acompanhou e foram parar na Justiça, a ação levou uns 90 dias, na média, e só pode ser aberta depois do registro. Pode passar disso, conforme a vara e o que o ocupante alegar.

Enquanto o antigo dono continua lá, a lei manda ele pagar uma taxa de ocupação de 1% ao mês sobre o valor do imóvel no contrato dele (art. 37-A), e o STJ já decidiu que o direito de cobrar é do comprador. Receber de quem perdeu o imóvel por não pagar o financiamento é que são elas.

Se quem está lá é inquilino do antigo dono, essa taxa não pode ser cobrada dele, e a saída segue regras de locação (art. 27, § 7º, da Lei 9.514 e Lei do Inquilinato). Aí, chame um advogado logo no começo.

Condomínio e IPTU atrasados: depende de como você comprou

No 1º e no 2º Leilão, pela regra da Caixa, condomínio e IPTU atrasados ficam "totalmente" com o comprador, e o edital de setembro repete. Em cima do lance vem a comissão do leiloeiro, de 5%, paga no dia (na Licitação Aberta também).

Na Licitação Aberta, na Venda Online e na Compra Direta, depende do anúncio. Até 2024, a cartilha da Caixa dizia, nessas modalidades: "Despesas de IPTU e condomínio: Quitadas pela CAIXA". Em janeiro de 2025 a divisão passou para o anúncio de cada imóvel, com esta referência: o comprador paga o condomínio atrasado até 10% do valor de avaliação, e a Caixa, o que passar disso. No exemplo da Caixa, um imóvel avaliado em R$ 500 mil com R$ 60 mil de dívida, o comprador paga R$ 50 mil e a Caixa, R$ 10 mil. Os 10% são sobre a avaliação, não sobre o preço com desconto.

Os editais de Licitação Aberta de janeiro e maio de 2026 ainda traziam esse limite, e punham o IPTU atrasado todo no comprador ("paga integralmente a dívida tributária"). O de setembro e as regras da Venda Online de agosto só dizem que cada imóvel tem regra própria, "conforme a estratégia da CAIXA". Por isso a gente fala que essa despesa se vê caso a caso. Se o anúncio e a proposta não falarem de condomínio, a Caixa paga a dívida inteira (guarde um print do anúncio). Para IPTU, essa garantia não existe.

O Tema 1.134 do STJ, que livra do IPTU anterior quem arremata, trata de leilão judicial, e ainda se discute se vale para o da Caixa. Na conta, trate o IPTU atrasado como seu até o anúncio dizer o contrário.

Quando parte da dívida é da Caixa, os comprovantes dos débitos vão pelo Atender Habitação em até 60 dias da proposta, e a Caixa tem até 120 dias, depois de receber tudo, para pagar. Enquanto isso, o débito pode travar o registro. Quitar por conta própria a parte da Caixa, só com autorização formal pedida antes. Sem ela, o dinheiro não volta.

O condomínio que vence depois da quitação ou da assinatura do financiamento sai do seu bolso, mesmo com o antigo dono morando lá. Pela lei (art. 27, § 8º), quem responde por ele até você tomar posse é o antigo dono: dá para cobrar dele depois, com a mesma dificuldade da taxa de ocupação.

Quanto custa de verdade

Num imóvel de leilão em Volta Redonda que a gente acompanhou, a proposta foi de R$ 88.672, com 5% de entrada (R$ 4.433) e o resto financiado. Entre entrada, ITBI, cartório e parcelas pagas até a venda, saíram do bolso R$ 15.589. Seis meses depois, o imóvel foi vendido por R$ 160 mil; quitado o financiamento, voltaram para o bolso perto de R$ 76 mil. Condomínio atrasado e desocupação não entraram nessa conta. Quando existem, saem do que volta.

Na Venda Online e na Licitação Aberta, a Caixa exige o ITBI à vista, mesmo onde a prefeitura parcela; o resto do que se paga além do preço é igual a qualquer compra. Na documentação, olhe bem a matrícula: pode haver ação judicial mesmo sem nada no anúncio, e se a área real não bater, a regularização fica com quem comprou.

Para a desocupação, a tabela da OAB do Rio (2025) sugere no mínimo R$ 700 por notificação extrajudicial e R$ 4 mil por ação de reintegração de posse, fora as custas. São pisos; o orçamento de cada advogado pode ficar bem acima.

Para usar financiamento ou o FGTS, o anúncio tem que permitir, e o crédito precisa estar aprovado antes da disputa. Mesmo com financiamento de 100% aprovado, a Caixa cobra pelo menos 5% de entrada com dinheiro próprio, salvo campanhas e convênios.

Para quem investe, vale o que a gente sempre fala: o lucro do imóvel está na compra, e num imóvel ocupado o prazo da saída entra nessa conta.

Para quem vai morar, o peso é o tempo: se a desocupação for parar na Justiça, são meses pagando aluguel, mais condomínio e IPTU do imóvel comprado. Se o orçamento não aguenta, imóvel ocupado não é para agora.

Da proposta ao registro

Sai edital novo quase toda semana, cada um com sua regra, e a gente começa pelo anúncio e pelo edital daquele imóvel, levantando as dívidas que vêm junto. Depois vem a proposta no sistema. Se o imóvel estiver ocupado, a gente indica profissionais para a desocupação. Na fase de cartório, todo mundo envolvido fica num grupo só, por onde circulam a minuta da Caixa, a guia do ITBI e os boletos. A escritura pode ser assinada online, por token, sem ir ao cartório.

Se já tem um imóvel da Caixa em vista, manda o link para a gente antes de fazer a proposta.

Fontes

  • Caixa, Regras da Venda Online – Imóveis CAIXA (MN 19.603 v075), atualizadas em 21/08/2026, itens 4, 8, 13, 16, 17 e 21 e Anexo III: https://www.caixa.gov.br/Downloads/habitacao-documentos-gerais/regras-da-venda-online-imoveis-caixa.pdf
  • Caixa, Perguntas frequentes sobre Imóveis à venda, consultada em 15/10/2026: https://www.caixa.gov.br/voce/habitacao/imoveis-venda/perguntas-frequentes/Paginas/default.aspx
  • Caixa, Cartilha do Arrematante – Leilão e Licitação Aberta (abril de 2026).
  • Caixa, Cartilha "Imóveis CAIXA: Como comprar?", versões de junho de 2024 e de setembro de 2025.
  • Caixa, comunicado "A CAIXA mudou em 17/01 as regras para o pagamento de despesas" (PDF de 20/01/2025, link "Pagamento de despesas" da página Imóveis à venda).
  • Caixa, Calendário de leilões e licitações abertas, outubro de 2026.
  • Caixa, Edital de Leilão Público SFI nº 0041/0226 (1º leilão em 08/09/2026), itens 7.1, 19.2 e 19.4.1.
  • Caixa, Editais de Licitação Aberta nº 0064/0325 (janeiro de 2026), nº 0004/0326 (maio de 2026) e nº 0033/0326 (setembro de 2026), preâmbulo (comissão), itens 14.3.1, 17 e 23.7 e Anexo III.
  • Lei 9.514/1997, arts. 27 (§§ 7º e 8º), 30 e 37-A, texto compilado no Planalto: https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l9514.htm
  • Código Penal (Decreto-Lei 2.848/1940), art. 345.
  • STJ, REsp 1.622.102 (4ª Turma, julgado em 15/09/2016: taxa de ocupação cobrada pelo arrematante) e REsp 1.966.030 (4ª Turma, julgado em 23/11/2021: locatário não responde pela taxa).
  • STJ, Tema Repetitivo 1.134 (REsp 1.914.902, 1ª Seção, julgado em 09/10/2024, acórdão publicado em 24/10/2024), e Migalhas Edilícias, "Lei 9.514/97: a omissão do texto legal quanto à responsabilidade pelo pagamento de condomínio e IPTU no arremate na 1ª praça" (24/10/2024): https://www.migalhas.com.br/coluna/migalhas-edilicias/418156/condominio-e-iptu-no-arremate-na-1-praca-na-lei-9-514-97
  • OAB/RJ, Tabela indicativa de honorários, em vigor desde julho de 2025, itens 1.11 e 9.16.