Em agosto de 2026, os bancos emprestaram R$ 16,97 bilhões com dinheiro da poupança para comprar e construir imóveis. Pela conta da Abecip, que reúne as empresas de crédito imobiliário, foi o terceiro melhor agosto em 25 anos. Só que a caderneta sangrou no mesmo mês: os saques passaram os depósitos em R$ 9,51 bilhões.

O crédito cresce e a fonte dele encolhe.

Esse descompasso vem de antes. Foi por causa dele que o Conselho Monetário Nacional (CMN) aprovou a Resolução 5.255. Saiu numa edição extra do Diário Oficial, em 10 de outubro de 2025, uma sexta-feira. A parte principal pega em 1º de janeiro de 2027. E os bancos já avisaram que querem mais um ano.

A regra de hoje e a de janeiro

Hoje o banco tem de aplicar pelo menos 65% do saldo da poupança em financiamento imobiliário. Outros 20% ficam parados no Banco Central, no compulsório. Sobram perto de 15% livres.

Em janeiro a obrigação vira 100%. Desse total, 80% precisam ir para financiamento residencial dentro do SFH, o Sistema Financeiro da Habitação: imóveis avaliados em até R$ 2,25 milhões, com custo efetivo máximo de 12% ao ano para o comprador. A exigência de emprestar no SFH tinha caído na reforma de 2018. Volta agora.

Lido assim, parece que vem uma enxurrada de dinheiro novo em janeiro. O próprio Banco Central diz que não. No voto que aprovou a mudança, escreveu que o percentual efetivo, no começo, "será muito próximo dos atuais 65%". A parte que hoje é livre vai sendo puxada para a obrigação aos poucos, uma fatia por mês, ao longo de dez anos. Por isso o mesmo voto diz que o efeito completo leva mais de uma década.

Muda mesmo a prestação de contas do banco. Hoje ele mostra o saldo da carteira e pronto. No modelo novo, cada contrato vira um vale com prazo de validade: durante alguns anos ele ajuda o banco a cumprir a obrigação pelo valor emprestado; passado esse prazo, deixa de contar.

Nos financiamentos de 30 anos ou mais, esse prazo é de 5 anos fora do SFH, 6 no SFH para imóvel de R$ 1 milhão a R$ 2,25 milhões e 7 no SFH para imóvel de até R$ 1 milhão. Contrato curto vale menos. O voto cita um de 15 anos, fora do SFH, que conta por 30 meses.

Resultado: banco que quiser ficar em dia vai ter de fechar financiamento novo o tempo todo. E o imóvel de até R$ 1 milhão é o que segura a conta dele por mais tempo.

O teto é R$ 2,25 milhões, e já está valendo

Muita gente repetiu que o teto do SFH foi para R$ 2,5 milhões. Errado. A resolução escreve com todas as letras: R$ 2.250.000,00. Vale desde 10 de outubro de 2025; antes, o limite era R$ 1,5 milhão, fixado em 2018.

Os 12% do SFH contam juros, comissões e outros encargos. Ficam de fora os seguros obrigatórios de morte, invalidez e danos ao imóvel, a tarifa de avaliação e a tarifa mensal de administração do contrato, que pode chegar a R$ 25. Por isso o CET da proposta, que soma tudo, costuma vir acima da taxa de juros do anúncio.

O pedido dos bancos e a conta por trás dele

Em 20 de agosto, o Valor Econômico publicou que os bancos do crédito imobiliário iam levar duas reivindicações ao BC. Empurrar o começo do modelo para janeiro de 2028. E rever o teto de 12%. Pela reportagem, o pedido ainda seria formalizado, e o BC tinha pedido cerca de dois meses para avaliar.

A conta do banco é a mesma que a gente faz com cliente: dinheiro é mercadoria, a ideia é comprar barato e vender caro. A poupança custa ao banco cerca de 8% ao ano, de acordo com o JB. O problema é que ela banca cada vez menos. Pelos números do próprio BC, entre 2014 e 2023 a caderneta respondia por 62% a 80% do dinheiro do financiamento imobiliário; em 2025, chegou a 50%. O que falta vem de LCI e LIG, papéis cujo custo, na maior parte, acompanha a Selic, que estava em 14% em agosto, segundo a reportagem.

Com a poupança encolhendo, o banco depende mais do dinheiro caro, mas continua sem poder cobrar mais de 12% no SFH. A margem aperta. Em junho, Filipe Pontual, da Abecip, já dizia que, misturando poupança e LCI, "a taxa acaba ficando muito perto de 12%". Para quem usa o financiamento como alavancagem patrimonial, isso pede comparar proposta por proposta, porque cada banco fecha essa conta do seu jeito.

O BC reconheceu a dificuldade sem prometer mudança. Num evento da Abecip, segundo o JB de 20 de agosto, o diretor de Regulação, Gilneu Vivan, disse que destinar 80% ao SFH com teto de 12% "pode se tornar um desafio em momentos de juros mais altos" e que o modelo está "em reavaliação permanente".

Existe caminho formal para ajustar: a própria resolução manda o BC avaliar os resultados até o fim de 2026 e prevê mexer no percentual do SFH e no cronograma. Até 17 de outubro de 2026, porém, nenhuma resolução nova do CMN tinha alterado a regra, e o calendário oficial continua sendo janeiro de 2027.

E o seu financiamento, muda alguma coisa?

Se você já assinou, não. As condições do seu contrato (taxa, prazo, índice de correção) seguem como foram assinadas; a regra nova mexe na contabilidade do banco, não no seu boleto. Na conta dele, os contratos fechados antes de 2027 seguem valendo pelo saldo devedor até serem quitados.

Para quem ainda vai comprar, há uma pista. Desde 13 de outubro de 2025 roda uma espécie de teste do modelo, com parte do compulsório liberada para financiamentos novos. Os primeiros resultados, apresentados pelo BC e publicados pelo InfoMoney em 18 de agosto, mostram que as taxas dos imóveis de até R$ 1 milhão ficaram praticamente estáveis e que as mais altas passaram a ser as dos imóveis mais caros, perto do teto. Esse teste não garante nada para 2027, mas mostra para que lado a regra empurra. Quem compra imóvel de até R$ 1 milhão dentro do SFH, seja para morar ou para alugar, é o perfil que ela tende a favorecer.

Correr para assinar antes de janeiro só por medo da regra não faz sentido. O que o banco olha na sua proposta continua igual: em geral ele financia até 80% do valor do imóvel, e os bancos costumam limitar a parcela a cerca de 30% da renda. A entrada sai do seu bolso ou do FGTS, para quem tem direito. A Abecip já avisou que as famílias podem ter de "guardar mais dinheiro para entrada e trabalhar com um LTV menor", ou seja, financiar uma parte menor do valor.

Quem já passou por uma análise de crédito sabe que a taxa do site do banco é só o ponto de partida; a sua sai da simulação, com a sua renda e o seu imóvel.

Se a compra está prevista para o primeiro semestre de 2027, vale conversar antes de janeiro. A gente compara as propostas dos bancos pelo custo inteiro, não pela taxa do anúncio, e você decide com tudo na mesa. É só chamar pela página de financiamento de imóvel.

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