No dia 14 de outubro, a Plano&Plano, construtora paulista que trabalha com o Minha Casa Minha Vida, informou ao mercado que 1.012 vendas foram desfeitas no terceiro trimestre. Deu R$ 260,4 milhões em distratos, ou 25,1% das vendas brutas do período. Um ano antes, eram 8,2%.

A própria empresa explicou o motivo: passou a vender mais para quem tem renda informal, e para essas pessoas o repasse ao banco depende da entrega do Imposto de Renda. Quem passou do prazo da declaração e mesmo assim não teve o crédito aprovado entra em negociação. O que não se resolve vira distrato.

No médio e alto padrão a conta também apertou. Pelos Indicadores Abrainc/Fipe (20 incorporadoras), a relação entre unidades distratadas e vendidas nesse segmento foi de 21,0% de janeiro a junho de 2026, e de 24,3% só no segundo trimestre. No Minha Casa Minha Vida, ficou em 10,4% no semestre. O Estadão, em outubro, traduziu o levantamento da Abrainc como um distrato a cada cinco imóveis vendidos, o maior patamar desde 2020.

Quem pensa em desistir costuma ligar primeiro para a construtora. Antes disso, abra o contrato na primeira página.

A primeira página já diz quanto você vai perder

Desde a Lei 13.786, de dezembro de 2018, todo contrato de compra e venda de imóvel na planta começa por um quadro-resumo (art. 35-A da Lei 4.591/64). Ali tem de estar o preço total, a corretagem e quem recebeu, o índice de correção e, em negrito, o que acontece no distrato: a multa e o prazo de devolução. As cláusulas do distrato só valem se você assinou ao lado delas.

Faltou alguma informação? Avisada, a construtora tem 30 dias para corrigir; se não corrigir, você tem justa causa para rescindir.

Leia essa página com uma caneta na mão. E procure se a obra tem patrimônio de afetação, regime averbado na matrícula em que o dinheiro do empreendimento fica separado das outras contas da incorporadora. Ele mexe com a multa e com o prazo.

O que a construtora pode reter

O art. 67-A manda devolver o que você pagou diretamente à incorporadora, corrigido pelo mesmo índice do contrato. Dessa quantia saem dois descontos, somados:

  • a comissão de corretagem inteira;
  • uma multa de até 25% do valor pago.

Com patrimônio de afetação, o contrato pode prever multa de até 50%. E a construtora não precisa provar prejuízo para cobrar.

Repare na palavra "até". Os 25% e os 50% são o teto, e o próprio artigo (§13) deixa as partes combinarem outras condições num documento de distrato. Dá para negociar.

Essa régua vale para o contrato feito só com a incorporadora. Quem já assinou o financiamento com o banco ainda na planta, como no crédito associativo da Caixa, tem um contrato com o banco no meio, com alienação fiduciária e regras de outra lei. Aí o distrato envolve o banco também, e o caminho seguro é levar os dois contratos a um advogado.

E se você já pegou as chaves

Entram mais descontos pelo tempo em que o imóvel ficou à sua disposição: IPTU, condomínio, associação de moradores, encargos do contrato e a fruição. A lei fixa a fruição em 0,5% sobre o valor atualizado do contrato, contada dia a dia pelo tempo em que o imóvel ficou com você (o contrato diz como esse percentual é aplicado).

Os descontos ficam limitados ao que você pagou. A fruição, não.

Quem morou no imóvel por bastante tempo pode sair sem nada a receber, e até ficar devendo.

Quando o dinheiro volta

Aqui faz diferença aquela averbação na matrícula. Com afetação, a construtora só devolve até 30 dias depois do habite-se: quem desiste no começo da obra espera ela terminar. Sem afetação, o que sobrar é pago de uma vez, depois de 180 dias contados do desfazimento. A lei diz "após", não "até": os 180 dias são a espera mínima, e antes disso a construtora não tem obrigação de pagar.

Se a construtora revender a sua unidade antes disso, ela tem 30 dias da revenda para pagar. Pergunte por escrito.

Contrato assinado antes de 28 de dezembro de 2018 segue as regras que o STJ aplicava antes da lei. Nesse caso, leve o contrato a um advogado antes de aceitar qualquer proposta.

Quando quem falhou foi a construtora

A obra pode atrasar até 180 dias corridos além da data prevista sem multa nenhuma, desde que essa tolerância esteja escrita no contrato de forma clara e destacada (art. 43-A).

Passou disso, e o atraso não foi culpa sua? Você pode desfazer o contrato e receber tudo o que pagou, mais a multa prevista, em até 60 dias. Ou, se está em dia com as parcelas, pode ficar com o imóvel e receber, na entrega, 1% do que já pagou à incorporadora por mês de atraso, proporcional aos dias. É um ou outro: as duas multas não se somam.

Para o Minha Casa Minha Vida (faixas 1,5, 2 e 3), o STJ fixou regras próprias no Tema 996. O prazo de entrega não pode ficar amarrado à aprovação do financiamento. Passado o prazo com a tolerância, o comprador não pode mais ser cobrado de juros de obra, e a correção do saldo pelo índice da construção dá lugar ao IPCA, salvo se o IPCA for pior para ele. O atraso ainda dá direito a uma indenização em forma de aluguel mensal, pelo valor de locação de um imóvel parecido, até a entrega das chaves.

O estande e o comprador substituto

Os 7 dias do estande. Se você assinou no estande de vendas ou fora da sede da incorporadora, tem 7 dias para se arrepender e receber tudo de volta, inclusive a corretagem. A lei pede carta registrada com aviso de recebimento, e o prazo é conferido pela data da postagem. Mensagem no WhatsApp para o corretor não é a prova que a lei pede. Manda a carta.

O comprador substituto. Se você achar alguém que assuma o contrato no seu lugar, a multa não é cobrada (§9º). Só que não basta achar: a construtora precisa concordar e aprovar o cadastro e o crédito dessa pessoa. A lei não fala em taxa de cessão, e a Justiça do Distrito Federal tem decisões nos dois sentidos sobre essa cobrança.

O que a gente tenta antes do distrato

Muita gente que pensa em distrato ainda quer o apartamento. O que pesa é a parcela da obra, uma intermediária grande que está para vencer ou o medo de o banco não aprovar na chave. Para isso tem saída antes de assinar o distrato.

Dá para começar pela construtora mesmo, só que pedindo outra coisa: mudar o fluxo. A gente sempre fala que na planta dá para negociar o fluxo de pagamento durante a obra, e no meio do caminho também. Baixar as parcelas, empurrar uma intermediária. É o tipo de acordo que o §13 permite.

Onde muito contrato cai de verdade é na chave. A entrada parcelada até a entrega é um dos atrativos de comprar na planta em vez de pronto, mas o saldo vai para o banco no fim. Quem pensa no crédito só no último mês descobre tarde que não passa.

Por isso a gente simula o financiamento bem antes da entrega. A renda do contracheque é a que está ali, não tem como mexer. A informal pode entrar na conta, mas precisa estar comprovada, e foi isso que pegou os clientes da Plano&Plano. Diferença pequena de renda já muda a faixa e a taxa, então a gente testa mais de um cenário. O passo a passo está no post sobre aprovação de crédito para imóveis em Volta Redonda.

O FGTS, em regra, não paga as parcelas da construtora durante a obra: entra quando você assina com o banco (veja como usar o FGTS na compra do imóvel).

Para quem compra para investir, existe uma estratégia que a gente monta: estúdio na planta com entrada pequena e, durante a obra, um consórcio imobiliário para, quando contemplado, quitar o saldo com parcela menor. A contemplação depende de sorteio ou lance, e a data não é garantida.

Se nenhuma dessas saídas fecha, o distrato pode ser mesmo o caminho mais barato. Só assine depois de comparar a proposta com o quadro-resumo. E se o seu medo é chegar na chave e o banco recusar, traz o contrato para a gente aqui na FR Prime: fazemos a simulação do financiamento com você antes da entrega e vemos se o negócio ainda tem salvação.

Pensando em consórcio?

A equipe de consórcio da FR Prime mostra o plano que cabe na sua meta, de morar ou de investir.

Quero entender o consórcio

Fontes