Em Piracicaba (SP), uma empresa que só administra os próprios imóveis recebeu dos sócios um imóvel para formar o capital social. A prefeitura cobrou ITBI. O Tribunal de Justiça de São Paulo manteve a cobrança, porque a atividade principal da empresa é comprar, vender e alugar imóvel. A empresa recorreu, e o caso virou régua para o país inteiro.

O julgamento terminou no plenário virtual do Supremo na segunda-feira, 19 de outubro. A decisão foi lançada no andamento do RE 1.495.108 (Tema 1.348 da repercussão geral) no dia seguinte. Por maioria, com Gilmar Mendes e Flávio Dino vencidos, o STF reconheceu que não há ITBI quando o imóvel entra numa empresa para integralizar capital, "independentemente da atividade preponderante por ela exercida". Isso vale tanto para a holding da família que vive de aluguel quanto para a empresa que compra e vende imóvel.

Mas a prefeitura não saiu de mãos vazias.

Ela ainda pode cobrar em dois casos. Quem está montando a empresa agora precisa olhar para esses dois antes de assinar qualquer coisa.

A briga era por duas palavras

O ITBI, que entra nos custos de quem compra imóvel, tem regra própria na Constituição: não incide sobre imóvel incorporado ao patrimônio de empresa "em realização de capital", nem sobre fusão, incorporação, cisão ou extinção de empresa, "salvo se, nesses casos, a atividade preponderante do adquirente for a compra e venda desses bens ou direitos, locação de bens imóveis ou arrendamento mercantil".

Muita prefeitura lia aquele "nesses casos" como se pegasse tudo. Empresa que vive de imóvel pagava, e pronto. Para medir isso, o Código Tributário Nacional usa a régua do artigo 37: a atividade é preponderante quando mais de 50% da receita operacional vem dessas operações nos 2 anos anteriores e nos 2 anos seguintes à aquisição.

O relator, Edson Fachin, entendeu que a ressalva só alcança fusão, incorporação, cisão e extinção. Gilmar e Dino ficaram com a leitura das prefeituras. A tese diz que a imunidade na integralização "é incondicionada e, portanto, indiferente a atividade preponderantemente imobiliária".

Para fusão, incorporação, cisão e extinção, a régua dos 50% continua valendo.

Os dois limites que ficaram de pé

O primeiro vem de 2020. No Tema 796, o STF fixou que a imunidade "não alcança o valor dos bens que exceder o limite do capital social a ser integralizado". O caso era de uma empresa de participações de Santa Catarina contra a prefeitura de São João Batista (SC). O capital social era de R$ 24 mil, e a diferença entre esse capital e os imóveis incorporados chegava a R$ 778 mil, valor que a empresa queria deixar como reserva de capital, fora do imposto. No voto, Alexandre de Moraes escreveu: "O que não se admite é que, a pretexto de criar uma reserva de capital, pretenda-se imunizar o valor dos imóveis excedente às quotas subscritas".

A decisão de agora repete esse freio com todas as letras. A imunidade fica "limitada, contudo, ao valor do capital social a ser integralizado, nos termos do que decidido no Tema 796".

Tem uma dúvida colada nesse limite que ninguém resolveu ainda. A Lei 9.249/1995 deixa a pessoa física passar o imóvel para a empresa pelo valor da declaração do Imposto de Renda ou pelo de mercado, e o valor da declaração costuma ser antigo. Quando o imóvel entra por esse valor e tudo vai para o capital, advogados ouvidos pelo InvestNews defendem que não há ITBI a pagar sobre a diferença para o valor de mercado. Outra advogada da mesma reportagem é mais cautelosa. Para ela, um valor muito abaixo do mercado pode ser tratado como subavaliação. Segundo a própria reportagem, é no limite do capital que deve se concentrar a briga com as prefeituras.

O segundo limite está escrito na própria tese: o entendimento "não impede os Fiscos municipais de demonstrar eventual prática de simulação ou fraude à lei". Quem prova é a prefeitura. O STF não listou o que conta como simulação, então a cobrança vai depender de a prefeitura mostrar, caso a caso, que a empresa existe só para fugir do imposto. Um advogado ouvido pelo InvestNews conta que chamam a atenção do fisco as empresas sem atividade real, criadas só para repassar o imóvel a terceiros pela venda das cotas. O CTN já prevê a revisão do lançamento quando há dolo, fraude ou simulação (artigo 149).

E aqui em Volta Redonda?

No texto da Lei 2.395, de 1989, a lei do ITBI da cidade publicada no site da Câmara, o artigo 4º já separa as coisas como o STF separou agora: não incide na integralização de capital, e a exceção da atividade preponderante fica só para fusão, incorporação, cisão e extinção. O parágrafo 2º limita o benefício "à parte do valor do imóvel utilizada na realização do capital", o mesmo freio do Tema 796.

A base do imposto na cidade já é o valor pelo qual o imóvel "seria negociado à vista, em condições normais de mercado", redação que veio da Lei 6.575, de 2025. A Lei 6.870, de setembro de 2026, ajustou a lei do ITBI à mudança que a Lei Complementar 227, de 2026, fez no artigo 38 do CTN: esse valor passa a ser estimado pela prefeitura por critérios técnicos, vale por até 180 dias a partir do lançamento, os critérios têm de ser divulgados e o contribuinte pode contestar.

Se o capital da empresa ficar abaixo do valor que a prefeitura der ao imóvel, a diferença entre os dois pode virar cobrança de ITBI. Por isso vale saber quanto o imóvel vale hoje antes de definir o capital, e não depois.

O ITBI é só um pedaço da conta

Holding não é mágica tributária. É uma empresa. Tem custo para abrir, contador todo mês e obrigação para cumprir. E o aluguel recebido por ela entra na reforma tributária, com IBS e CBS, conforme a transição avança até 2033.

A advogada Ana Carolina Tedoldi escreveu no IBDFAM, em abril, que famílias com "poucos imóveis ou receitas modestas precisarão recalcular se os benefícios ainda superam os custos de constituição e manutenção" da estrutura. Quem tem um ou dois imóveis e filhos que se entendem talvez nem precise de empresa. Vale pôr na mesma mesa, com o contador, o custo da holding e o de um inventário bem planejado.

Já para quem vive de vários aluguéis e está indo para o segundo, o terceiro imóvel, o ITBI deixou de ser o argumento contra.

A gente costuma dizer que olha imóvel como negócio. A holding leva isso ao pé da letra, com CNPJ e balanço. E lucrar com um imóvel uma vez não faz ninguém investidor. Método e repetição fazem. É para esse patrimônio, que cresce de imóvel em imóvel, que a empresa costuma fazer sentido.

O que ainda está em aberto

O acórdão ainda não saiu. Cabem embargos de declaração, e os votos divulgados não falam em modulação (o tribunal definir a partir de quando a decisão vale).

Quem já pagou ITBI na integralização e quer pedir de volta tem 5 anos a partir do pagamento para pedir a restituição, pela prefeitura ou na Justiça, prazo que vem do CTN e foi lembrado pelos advogados na reportagem do InvestNews. Se o STF decidir modular nos embargos, isso pode mudar. É conversa para advogado tributarista, sem promessa de devolução.

Antes de assinar o contrato social, confira duas coisas: se o capital cobre o valor que a prefeitura vai dar ao imóvel, e se o valor inteiro do imóvel vai mesmo para o capital, sem uma parte desviada para reserva de capital, como no caso de Santa Catarina. É o ponto que mais rende cobrança. Depois, veja se a empresa tem função de verdade, como receber aluguel ou administrar os imóveis da família, e não só guardar a escritura. E lembre: quem cobra é a prefeitura da cidade onde o imóvel está, não a da sede da empresa.

Se a ideia de holding nasceu porque o patrimônio está crescendo, a conversa sobre quais imóveis entram nele é com a gente. Conheça o trabalho de alavancagem patrimonial da FR Prime, imobiliária em Volta Redonda.

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