Medo de comprar em São Paulo no topo e ver o preço cair logo depois? Um dos maiores bancos do mundo foi olhar exatamente isso. O resultado:
Risco de bolha imobiliária em 23 cidades, 2026
Nota do índice do UBS. Quanto maior, maior o risco. São Paulo em dourado.
Faixas do UBS: risco baixo abaixo de 0,5; moderado de 0,5 a 1,0; elevado de 1,0 a 1,5; alto acima de 1,5.
Ver os números em tabela
| Posição | Cidade | Nota | Faixa |
|---|---|---|---|
| 1º | Zurique | 1,69 | risco alto |
| 2º | Tóquio | 1,54 | risco alto |
| 3º | Miami | 1,41 | risco elevado |
| 4º | Dubai | 1,16 | risco elevado |
| 5º | Seul | 1,13 | risco elevado |
| 6º | Genebra | 1,12 | risco elevado |
| 7º | Lisboa | 1,04 | risco elevado |
| 8º | Amsterdã | 0,95 | risco moderado |
| 9º | Madri | 0,86 | risco moderado |
| 10º | Los Angeles | 0,69 | risco moderado |
| 11º | Sydney | 0,68 | risco moderado |
| 12º | Frankfurt | 0,64 | risco moderado |
| 13º | Toronto | 0,63 | risco moderado |
| 14º | Vancouver | 0,62 | risco moderado |
| 15º | Munique | 0,61 | risco moderado |
| 16º | Hong Kong | 0,61 | risco moderado |
| 17º | Singapura | 0,54 | risco moderado |
| 18º | Milão | 0,50 | risco moderado |
| 19º | Paris | 0,33 | risco baixo |
| 20º | Londres | 0,32 | risco baixo |
| 21º | Nova York | 0,28 | risco baixo |
| 22º | São Francisco | -0,02 | risco baixo |
| 23º | São Paulo | -0,24 | risco baixo |
Fonte: UBS Global Real Estate Bubble Index 2026. Tabela da página 25.
O que é o índice de bolha imobiliária do UBS?
O UBS Global Real Estate Bubble Index é um estudo anual do banco suíço UBS que mede o risco de bolha no preço dos imóveis em grandes cidades do mundo. Em 2026, ele analisou 23 cidades, entre elas Zurique, Tóquio, Miami, Dubai, Londres, Nova York e São Paulo. Esta página é uma análise independente da FR Prime, sem vínculo com o UBS.
Bolha, para o estudo, é quando o preço do imóvel se descola da renda das pessoas e do valor do aluguel, e quando crédito e construção crescem demais. Quanto maior a nota, maior o risco. O índice mede o risco, ele não prevê se nem quando o preço vai cair.
Os índices de preço e de aluguel de São Paulo usados pelo UBS vêm da Fipe.
O que o estudo mostra sobre São Paulo
Quatro números, direto do estudo:
1Último lugar no risco de bolha
Nota de -0,24, na faixa de "risco baixo". É a menor das 23 cidades. Zurique (1,69) e Tóquio (1,54) estão no topo.
2Cerca de 15 anos de aluguel pagam o imóvel
É a menor relação entre preço e aluguel de todas as cidades do estudo. Em Zurique são 46 anos. Em Seul, 25.
3Preço uns 25% abaixo do pico de 2014
Isso já descontada a inflação. Desde 2022, o preço real praticamente parou no lugar.
4Aluguel quase 30% acima de 2022
Enquanto o preço ficou parado, o aluguel subiu.
Quantos anos de aluguel pagam um imóvel do mesmo tamanho
Quanto menor o número, mais o aluguel paga em relação ao preço.
Fonte: UBS Global Real Estate Bubble Index 2026. Páginas 8 e 9. Valor de São Paulo lido no gráfico do estudo; o de Genebra e Zurique, no texto.
Preço real em São Paulo: cerca de 25% abaixo do pico de 2014
Pico de 2014 = 100. Valores descontada a inflação.
Fonte: UBS Global Real Estate Bubble Index 2026. Perfil de São Paulo, página 23. Base 100 calculada por nós a partir da comparação do estudo.
São Paulo de 2022 a 2026
O preço real ficou praticamente parado. O aluguel subiu quase 30%.
Fonte: UBS Global Real Estate Bubble Index 2026. Perfil de São Paulo, página 23.
Preço e aluguel em São Paulo, descontada a inflação
Variação por ano, em %. O aluguel sobe mais que o preço há uma década.
Último ano
Média dos últimos 10 anos
Fonte: UBS Global Real Estate Bubble Index 2026. Tabela da página 25.
Na prática
Se uns 15 anos de aluguel pagam o imóvel, o aluguel de um ano fica entre 6,5% e 7% do preço, antes de custos e imposto. Essa conta é nossa, a partir do estudo. E bate com o que a gente vê no dia a dia: no aluguel tradicional, cerca de 0,5% do valor do imóvel por mês.
Mas atenção: o estudo também pede cuidado
O mesmo relatório traz pontos que todo investidor precisa saber antes de comprar:
Alta forte de preço é improvável no curto prazo
O UBS escreve isso com todas as letras sobre São Paulo.
Estoque sem vender e construção em nível recorde
Muita oferta segura o preço, e também abre espaço pra negociar.
Financiamento caro
Os juros seguem acima de 10% ao ano, mesmo com a Selic caindo.
Comprar com o salário local está difícil
Com os juros de hoje, o UBS cita São Paulo entre as cidades onde o preço é difícil de sustentar, ao lado de Nova York, Sydney e Londres.
Ou seja: São Paulo não tem cara de bolha, e o jogo aqui é renda.
Quem compra só esperando o imóvel valorizar rápido pode se frustrar. Quem compra bem, pra gerar aluguel, encontra uma das melhores relações entre preço e aluguel do estudo.
E tem mais um detalhe: o estudo olha a média da cidade. Bairro, planta e preço de compra mudam a conta. É aí que entra a escolha do imóvel.
O que isso quer dizer pra quem investe
Três caminhos que a FR Prime monta com você, conforme o seu objetivo:
Aluguel tradicional
Contrato longo, inquilino fixo e menos trabalho. Em geral, cerca de 0,5% do valor do imóvel por mês. Num imóvel de R$ 500 mil, uns R$ 2.500.
Aluguel por temporada
Airbnb e Booking: diárias em vez de contrato longo, com mais gestão. A renda muda conforme o bairro, a época do ano e a ocupação, e a gente te mostra a conta antes de você decidir.
Consórcio pra comprar sem os juros do financiamento
Com o financiamento acima de 10% ao ano, o consórcio é outro caminho. Não tem juros: o custo é a taxa de administração, diluída nas parcelas, e o valor é corrigido uma vez por ano.
Consórcio de R$ 500 mil: a parcela antes e depois da contemplação
Valores aproximados, em muitos casos. Cada administradora tem a sua tabela.
Valores de referência da FR Prime com as administradoras parceiras. Sem juros: o custo é a taxa de administração, e o valor é corrigido uma vez por ano.
Em muitos casos, a parcela fica abaixo de R$ 1.500 para um crédito de R$ 500 mil até a contemplação. Depois da contemplação, a parcela fica cheia, em torno de R$ 2.800. A ideia é que a renda do imóvel ajude a pagar essa parcela.
O que a FR Prime faz por você
Você decide. A gente faz a conta, escolhe o imóvel e cuida da renda:
1Estrutura o crédito
À vista, financiamento ou consórcio, o que fizer mais sentido pro seu momento.
2Escolhe o imóvel pela Fórmula LPU
Localização com demanda de aluguel, Preço de compra bom desde a entrada e Unicidade (planta, layout e acabamento que fazem o imóvel render mais que o vizinho).
3Cuida da locação
Tradicional ou temporada, com anúncio, inquilino ou hóspede, limpeza e relatório.
Todo mundo te mostra imóvel. A FR Prime te mostra se é um bom negócio.
Como funciona
- Você chama a gente no WhatsApp do escritório de São Paulo.
- A gente entende o seu objetivo: renda, patrimônio, prazo e quanto você quer colocar.
- A gente te mostra a conta de um imóvel real: preço, aluguel possível, custos e o melhor jeito de comprar.
- Você decide. Com o sim, a gente cuida do crédito, da compra e da papelada, tudo à distância.
- O imóvel começa a gerar renda. E a FR Prime fica depois da chave, cuidando da locação.
Para quem é
- Para quem mora fora de São Paulo e quer o dinheiro trabalhando na capital
- Pra quem quer renda de aluguel e não tem tempo pra cuidar de inquilino ou hóspede
- Para quem tem medo de comprar no topo e quer decidir com dado na mão
- Para quem quer comprar sem os juros do financiamento
- Quem está começando e quer fazer o primeiro investimento com acompanhamento
Preço sem exagero. Aluguel forte. Conta feita antes.
Quero ver a conta de um imóvel em SPPor que com a FR Prime
Escritório em São Paulo
Sede em Alphaville e atuação em Brooklin, Moema, Itaim Bibi, Vila Olímpia, Pinheiros, Vila Mariana e Perdizes.
Quase 10 anos de mercado
Comprando, alugando e cuidando de imóveis em Volta Redonda e em São Paulo.
Investimento à distância
Boa parte dos nossos clientes mora fora da capital. Você não precisa ir a São Paulo pra investir.
Depois da chave
A gente continua do seu lado na locação, no relatório e no próximo imóvel.
Quer saber quanto um imóvel em São Paulo pode render pra você?
Fale com o escritório de São Paulo da FR Prime. Vamos te mostrar a conta de um imóvel real: preço, aluguel possível, custos e o melhor jeito de comprar.
Quero investir em São Paulo com a FR PrimeSem custo e sem compromisso.
PERGUNTAS FREQUENTES
Sobre o estudo do UBS e investir em São Paulo
São Paulo está em bolha imobiliária?
Não, segundo o UBS. No estudo de 2026, São Paulo teve nota de -0,24, na faixa de risco baixo, a menor entre 23 grandes cidades. O índice mede o risco e não prevê se o preço vai cair ou subir. A FR Prime usa esse dado como ponto de partida e faz a conta de cada imóvel antes de você decidir.
Então o imóvel em São Paulo vai valorizar?
Ninguém pode prometer isso. O próprio UBS diz que uma alta forte de preço é improvável no curto prazo, porque há muito estoque e os juros estão altos. Por isso a FR Prime monta o investimento pela renda do aluguel. A valorização, se vier, entra como bônus.
Quanto rende o aluguel em São Paulo?
Pelo UBS, cerca de 15 anos de aluguel equivalem ao preço do imóvel em São Paulo. Pela nossa conta, isso dá entre 6,5% e 7% ao ano, antes de custos e imposto. No aluguel tradicional, a FR Prime trabalha com cerca de 0,5% do valor do imóvel por mês. Bairro, tamanho e tipo de locação mudam bastante esse número.
E se o imóvel ficar vazio?
Sim, existe esse risco, como em qualquer imóvel de aluguel. Enquanto ele estiver vazio, condomínio e IPTU são seus. Por isso a FR Prime escolhe bairros com demanda de aluguel e cuida do anúncio e da troca de inquilino.
O financiamento está caro. Tem outro jeito de comprar?
Sim. Além de comprar à vista, dá pra usar o consórcio, que não tem juros: o custo é a taxa de administração e o valor é corrigido uma vez por ano. Em muitos casos, a parcela fica abaixo de R$ 1.500 para um crédito de R$ 500 mil até a contemplação, e em torno de R$ 2.800 depois dela. A FR Prime monta essa estratégia com você antes de assinar.
Moro fora de São Paulo. Posso investir mesmo assim?
Sim. Boa parte dos clientes da FR Prime mora fora da capital, principalmente em Volta Redonda e região. Dá pra comprar, alugar e acompanhar tudo à distância, com o escritório de Alphaville cuidando de cada etapa.
O estudo é da FR Prime?
Não. O estudo é do banco suíço UBS, que publica o índice todo ano. A FR Prime não tem ligação com o UBS: a gente leu o relatório e explica aqui o que ele diz sobre São Paulo. O original, em inglês, está no site do UBS.
O estudo original, em inglês: UBS Global Real Estate Bubble Index 2026. UBS é marca do UBS Group AG. A FR Prime não tem ligação com o UBS.